雖然明明是窮人一枚,卻一直有在美國購屋的夢想。在網路上看房子是我的興趣,有時候星期天也會去open house(註1)逛逛。為大家提供我的”紙上談兵購屋資訊”。
美國幾家大的房屋仲介:
Long and Foster
RE/MAX
Century 21
Weichert Realtors
請大家自行Google應該就可以找到各家的官方網站,裡面都有提供搜尋房屋的功能。各家的資料通常是互通的,所以不用擔心看不到別家公司出售的房子。我個人是比較喜歡Long and Foster介面,而且Long and Foster可以選擇list view或map view,用map view的話可以很清楚的看到房屋在地圖上的何處,適合要找固定區域的人。
 
Rent or Buy?
到底是買房子好還是租屋好呢?沒買過房子的人通常不知道到底買屋還有什麼其他衍生的費用(註2),和租屋相比到底哪一種方式划算?這裡有個網頁提供你設定條件來比較:
如果是2000年以前購屋的人,最近出售房子的房價可高達當初房價的兩倍之多(ex. California or Washington DC area)。但是美國現在房市已屬於高點,到底是會泡沫化還是穩定成長,也沒有人有確定的答案。所以我雖然嘴上說說想買房子很久了,也還處於觀望狀態,如果有人對於美國房市有什麼精闢的見解,也歡迎留言分享。
 
房屋貸款(House Mortgage/Loan)
Long and Foster現在貸款利率default值是30年6.5%,但實際上你的房屋貸款利率跟你的信用記錄和其他種種條件有關,每個人的貸款利率都不相同。一般信用分數不夠高的人,貸款的利率相對地也較高。在你貸款之前,銀行會先徵詢你的同意查詢你的信用分數(註3)。
 
比較特別的一點,在美國對於低收入戶或是第一次購屋的人會有補助。如果你的收入符合低收入戶的標準(各個program標準不同,請自行查詢),可以申請低收入戶補助。如果你是首次購屋,去上首次購屋課程(first-time homebuyer education program)可以拿到較低的利率。不過這是我的美國公民朋友告訴我的,對於非美國公民到底符不符合這項優惠我也不是很清楚,請大家自行詢問各地的補助機構囉~
 
如何選屋
選擇房屋的三大條件是location, location, location,並不是我手抖打錯,購屋選擇的首要條件就是地點。大家都說花同樣的錢,寧可在好區買小一點的房子,也不要在不好的區買大房。何謂好區?和台灣一樣,學區升學率高的就是好區。在美國,本州州民的小孩上public school是不用付學費的,所以大家都想搬去學區好的地方。美國人或許覺得排名不錯的學區就ok,但在華人多的地區,大家都擠破頭想搬去前幾名的學區,因此好學區的房價也水漲船高。在Google上打關鍵字school ranking和你所居住的地點等字應該就可以找到學校排名的相關資訊。
 
購屋類型
房屋可分為single house、townhouse、condominium。之前一篇有寫過一點點的介紹,請參考這裡:
http://blog.pixnet.net/lifeinus/post/4426067
Townhouse通常需要支付HOA fee,包括社區剷雪服務、垃圾處理等公共的費用。Condo則有condo fee,有的condo fee跟HOA fee一樣是用以支付公共費用,有的則還包括utilities,不過通常包括utilities的condo fee都非常驚人,我看過一個月的condo fee要$600多的。這些費用最好事先都問清楚。
 
購屋流程
還沒確定要不要買房子,只是想看看的,可以利用open house的時間直接進到房子裡面看看。雖然負責open house的real estate agent都會要求我留資料,目前為止還沒有接到騷擾電話。
 
確定要買房子之後就可以著手開始尋找自己的real estate agent。曾經有朋友說找華人的agent有可能會有機會拿回一些仲介費,不過這應該是不合法的,聽聽就好了。
 
賣方出的售價到底合理與否?現在有個網站可以提供你一點資訊。
輸入地址之後,網頁上就會顯示出zillow.com所評估這棟房子應有的價格。網頁上會有一個評估價跟一個range,通常低於zillow.com的range的價格就是低於市價。如果過高,應該就有很大的殺價空間。
 
看到喜歡的房子之後,就可以著手出offer,也就是告訴賣方你願意出的價錢。通常出的offer會比賣方的價格低,賣方可以接受或拒絕。
 
賣方接受你的offer之後,就可以開始後續的動作。如果你需要貸款,貸款銀行會派人來評估房子的價格,如果貸款銀行認為這間房子不值你所要貸款的金額,這宗交易便無法順利完成。
 
賣方也會開始進行house inspection,做一些必要的檢查。例如基本的管線檢查、蟲害檢查、安全性檢查之類的。如果沒有通過,賣方必須完成必要的修繕,否則你可以選擇不繼續這宗交易。

確定要購屋之後還有一筆費用要支付,就是closing fee,包括律師費、房屋檢查費等。有的賣方會提供closing help,有的則無。
 
以上都完成應該就可以順利交屋了。不過這一些都是我聽朋友說的,再次強調因為我本身沒買過房子,這些只是僅供參考的小道消息!
 
註1:在美國要出售的房子通常在上市前幾週的週末(通常是星期天1pm-4pm)會開放參觀,稱為open house。Open house時會有賣方的房屋仲介 (Real estate agent) 鎮守在屋子裡。Open house時每個人都可以進去參觀,不需要預約,直接走進去就可以。通常在路口看到open house的牌子就表示附近有房屋正在開放參觀,循著箭頭方向前進就可以了。非open house的時間如果想要參觀房子,需要找房屋仲介(自己找即可,為買方房屋仲介,不需要和賣方房屋仲介同一人)。出售中的房屋通常是以號碼鎖鎖住前門,每一個房屋仲介都可以查詢到密碼,在open house之外的時間帶客戶去看房子。
 
註2:購屋並非只需要負貸款就好,房屋稅、房屋保險、維修費用等都是要考慮的因素。美國人工維修費超級貴,請人來維修有可能時薪是以美金百元計算,住apartment則是由房東負責維修費用。賣屋的時候,買方房屋仲介費和賣方房屋仲介費都是由賣方負責支付,各約3%。因此如果你的房子沒有漲6%以上,基本上是會賠的!不想付賣方仲介費的話,也可以選擇自己賣屋(for sale by owner),不過那就是我不了解的領域啦!
 
註3:不知道什麼是信用記錄與信用分數嗎?請參考我寫的這篇:
 

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留言列表 (4)

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  • Polar
  • I hope you decided to wait to buy a house.
  • I can't afford to buy a house now. It's just my hobby. :P

    lifeinus 於 2007/11/29 09:44 回覆

  • 沒有
  • 關於"找華人的agent有可能會有機會拿回一些仲介費" 其實這是合法並大有文章的 經紀人必須是你委託買這棟房屋的經紀 而非經由你介紹的經紀人 其實現金回饋與有些經紀人送冰箱 電視 或是Home Warranty 沒有什麼不同 非僅限於華人Agent 美國Agent也很多 但這種情況大都會要求你簽一費特別的合約 來確定雙方的權利義務.
  • 是喔~不好意思因為我沒買過房子所以不清楚,這些是聽我朋友說的。因為他的agent是美國人,他要求agent降手續費,被對方以這是法律規定的而拒絕了,所以我才以為是不合法的。那大概就是看agent自己的規則吧?

    lifeinus 於 2008/04/14 19:55 回覆

  • 悄悄話
  • 我在沙加緬度賣房子
  • 各州的法律不同 現金或是非現金的回饋的確只限於當事人 簽合約的目的是為了確定彼此的權利 避免客人半路砲了之後 回頭再來跟agent要rebate 這不是蓋的 LA 以前就發生過 因為agent沒跟客人紙上寫清楚 口頭說送車 結果客人要一台法拉利 上了法庭 結果是agent判輸 至於最後是否賠了法拉利就不得而知了

    妳說的手續費應該是佣金吧 如果她跟你說佣金是法律規定的 那你可以回報給當地的地產協會 因為美國法律從沒規定 都由各地產公司自訂的 如果你能確定他說的是法律規定的 他最起碼已經違反了地產業要求的專業倫理了

    我從"美西沙加房市"來